НЕДВИЖИМОСТЬ В ИСПАНИИ

ПРОДАЖА      АРЕНДА      ОБСЛУЖИВАНИЕ  ЖИЛЬЯ

Государственная регистрация Испании

Главная

Ипотека

Банки Испании предоставляют ипотечное кредитование на покупку недвижимости не только гражданам своей страны, но и иностранцам. Причем условия кредитования достаточно демократичны. Для не резидентов: Сумма кредитования составляет от 50% - 65% от суммы оценки (сумму оценки высчитывает банк). Срок кредитования составляет от 10-20 лет под 3,5% – 4,5 годовых.
Для Вашего удобства выбирается любая форма погашения кредита: ежемесячная или ежеквартальная. Время оформления кредита составляет от 2 недель до 3 месяцев.

Перечень необходимых документов для предоставления в банк:

Оценка банком стоимости жилья занимает 5-7 дней. Данная оценка необходима для определения стоимости объекта недвижимости, которая в конечном итоге берется в основу для расчета выдаваемого ипотечного кредита.

Система погашения кредита

Необходимо отметить, что чем больше срок, тем меньше ежемесячные квоты, но в итоге выплачивается больше процентов. Наиболее распространенной формой выплаты квот (интервалы между выплатами кредита) является ежемесячная. Размер квот определяется двумя элементами: частью ссудного капитала, которая погашается и процентами, которые выплачиваются за всю сумму кредита.
Если Вы решите досрочно погасить кредит, в этом случае необходимо попросить Банк включить отдельным пунктом эту возможность в нотариальный акт.
Издержки, связанные с расплатой по досрочным погашениям кредитов с переменной процентной ставкой обычно составляют 1% от погашаемой суммы.

Переменная процентная ставка – это ставка процента, которая может меняться в зависимости от официальной процентной ставки на денежном рынке, устанавливается Центральным Европейским Банком для всей Европы по индексам, установленным договором на предоставление ипотечного кредита.
На практике наиболее распространенным ипотечный процент является переменным. Таким образом, если процентная ставка падает, то выплачиваемые квоты уменьшаются, если процентная ставка растет, то и квота увеличивается пропорционально ее росту.

Также, необходимо отметить, что любой Банк потребует от Вас оформить страховку на объект недвижимости против любого вида риска (приблизительно составляет 100 евро в год за квартиру 50м.кв. с двумя спальнями ).

В том случае, если Вы берёте кредит, расходы при приобретении недвижимости увеличиваются. Банк берёт деньги за оценку объекта недвижимости, налог на открытие ипотеки (от 0,5 до 1,5% от выделяемой суммы кредита), нотариальные расходы, расходы по внесению ипотеки в Регистр Собственности.

Выделение ипотечного кредита банком происходит одновременно с подписанием договора о покупке недвижимости в присутствии нотариуса. Покупатель подписывает у нотариуса два договора: -договор ипотечного кредитования и -договор покупки недвижимости. Таким образом, день подписания сделки о покупки недвижимости становится днём, в который банк будет снимать со счёта владельца недвижимости квоту для погашения кредита.

Основные моменты оформления покупки недвижимости в Испании:

  1. Любой вид недвижимости в Испании должен быть зарегистрирован в Регистре собственности (Registro de Propiedad), где можно получить информацию о точной площади и цене недвижимости, узнать, кто ее владелец и нет ли у него долгов. На имя владельца оформляют главный официальный документ, называемый Escritura Publica (купчая), которому затем присваивают собственный номер для занесения его в регистр.
  2. Продать недвижимость по законам Испании имеет право только владелец или же лицо, имеющее от него нотариально заверенную доверенность. Обычно право продажи доверяется агентству, которое должно иметь соответствующую лицензию. Каждая фирма или агентство имеет свою эскритуру, данные которой хранятся в Регистре недвижимости, где можно получить о ней информацию. Если собственников недвижимости несколько, либо вла делец состоит в браке, то при продаже необходимо согласие всех собственников.
  3. Для покупки составляется частный контракт купли-продажи, в котором среди прочего указываются условия и способ оплаты. При подписании контракта покупатель выплачивает около 10% стоимости, тем самым резервируя недвижимость за собой. После заключения контракта покупатель должен получить в местной полиции N.I.E. (идентификационный номер иностранца), чтобы затем правильно оформить сделку у нотариуса.
  4. Далее в течение месяца оформляется главный официальный документ купли-продажи - Escritura Publica. Оставшуюся сумму вносят при подписании эскритуры, после чего покупатель становится полноправным владельцем. Существуют различные условия оплаты. Например, можно оформить ипотечный кредит, который для нерезидентов Испании может составлять от 50 до 70% стоимости недвижимости(при покупке залоговой недвижимости до 80%). Процентная ставка по ипотеке - 3 – 4,5% годовых. Все эти условия оговариваются в контракте до его подписания. Эскритуру подписывают покупатель и продавец в нотариальной конторе в присутствии испанского нотариуса. В документ по желанию можно внести не только имя владельца, но и всех членов его семьи. После процедуры подписания остается зарегистрировать недвижимость в Регистре собственности Испании. Процесс регистрации обычно продолжается около трех месяцев. Хотя в Испании нередко практикуют занижение стоимости недвижимости с целью уменьшения текущих расходов и налогов, связанных с покупкой (то есть в эскритуре декларируется стоимость на 10-20% ниже реальной цены).
  5. Расходы при покупке новой и вторичной недвижимости различаются. Нотариальные расходы при приобретении любой недвижимости оплачивают по шкале, прогрессирующей в зависимости от стоимости (например, при покупке недвижимости налог будет чуть больше в случае оформления ипотечного кредита). Расходы на оформление документов при регистрации в Регистре собственности Испании оплачивают при внесении имени нового владельца и данных недвижимости в регистр. Эта сумма также определяется по специальной шкале и зависит от стоимости покупки. Так, для жилья стоимостью 100 тыс. евро она составляет 180 евро. Услуги частного адвоката обойдутся примерно в 850 евро. При приобретении новой недвижимости оплачивается НДС (для квартир и жилых домов - 8%, а для коммерческих объектов, предназначенных для частного производства и для незастроенных земельных участков - 16% стоимости, указанной в эскритуре). Налог на документальное оформление юридических актов составляет 0,5% от стоимости недвижимости. При приобретении недвижимости на вторичном рынке взимают передаточный налог - 7% заявленной стоимости. Также оплачивается муниципальный налог Plus Valia, основанный на официальной оценке роста стоимости недвижимости на момент ее продажи. Теоретически этот налог должен выплачивать владелец, то есть продавец, но на практике все налоги обычно покрывает покупатель. Размер налога, указываемого местной мэрией, зависит от "возраста" недвижимости и периода, в течение которого ею владел последний хозяин.

    Все расходы по оформлению покупки без учета ипотечного кредита составляют около 10% стоимости недвижимости; ипотечный кредит увеличивает эти затраты примерно до 14%.

  6. Стоимость содержания недвижимости часто оказывается неприятным сюрпризом для покупателей. К счастью, в Испании цены весьма гуманны. Содержание квартиры площадью около 100 м. кв. обходится в 100- 200 евро в год, включая электричество, воду, налог на имущество, страховку и услуги ТСЖ, естественно из расчета постоянного проживания. Счета за электроэнергию присылают каждые два месяца, за воду - каждые три. Деньги снимают с банковского счета, а владельцам по почте отправляют квитанцию, в которой указаны объемы потребленных ресурсов или услуг и их стоимость